บทความนี้นำเสนอพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งในตัวของกฎกระทรวงฉบับที่ 11 และ กฎกระทรวงฉบับที่ 12 กล่าวถึงข้อกำหนดต่างๆ คำจำกัดความที่ควรทราบ และโดยเฉพาะผู้ที่จะก่อสร้างอาคารทั้งเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการพาณิชย์ก็ตาม ต้องทำความเข้าใจ ศึกษาให้รอบคอบว่าจะก่อสร้างอาคารได้แค่ไหน เพียงใด ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ข้อกำหนดจัดสรร กฎหมายอาคารชุด และตามข้อกำหนดของข้อบัญญัติฯ เทศบัญญัติฯ กฎกระทรวงฯ ซึ่งมีใช้บังคับในแต่ละพื้นที่ แต่ละท้องถิ่น เพื่อจะได้อาคารที่ถูกต้องตามกฎหมาย มีความมั่นคงแข็งแรงและปลอดภัย ใช้ประโยชน์ได้ตามต้องการ
Abstract
This article presents the Building Control Act 2522, which in the Ministerial Regulation No. 11 and Regulation No. 12 requirements mentioned Definitions to know And especially to the construction of dwelling Or any commercial Understand Study carefully whether a building is how do Legal Building Control Requirements allocation Condominium Law And the requirements of the ordinance's provisions, which has Regulation has come into force in each area Each local Buildings to be legitimate Is strong and secure Use as needed
1.บทนำ
กฎหมายควบคุมอาคารมีความจำเป็นที่ต้องมีบทบาทในการควบคุม เพื่อแก้ไขปัญหา ลดปัญหา หรือป้องกันปัญหาต่าง ๆ เพื่อให้ทุกคน ประชาชน โดยทั่วไปได้อยู่อาศัยใช้อาคาร ใช้ชีวิตโดยปกติ มีสิทธิที่จะได้รับการคุ้มครองและมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตาม เพื่อรักษาสิทธิของตนเอง กฎหมายควบคุมอาคารเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในท้องที่ที่มีความเจริญ มีการก่อสร้างอาคารค่อนข้างหนาแน่นหากท้องที่ใดต้องการ ควบคุมการก่อสร้างอาคารให้มีความสวยงาม เป็นระเบียบเรียบร้อย มีความมั่นคงแข็งแรง และปลอดภัย จะต้องประกาศพระราชกฤษฎีกา ให้ใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ในท้องที่นั้นๆ เสียก่อน กฎหมายควบคุมอาคารจึงจะมีผลบังคับ
2.กฎหมายควบคุมอาคาร
กฎหมายควบคุมอาคาร คือ กฎหมายที่ต้องการเพื่อควบคุมการก่อสร้างอาคารให้มีความมั่นคงแข็งแรง มีระบบความปลอดภัยสำหรับผู้ใช้อาคาร เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบระบายอากาศ ฯลฯ มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย สวยงาม และมีการจัดการด้านการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม เช่น การจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงสู่ทางระบายน้ำสาธารณะ ฯลฯ
3.กฎหมายควบคุมอาคารได้นิยามความหมายของคำว่า"อาคาร" ไว้ดังนี้
3.1 "อาคาร" หมายความว่า ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงานและสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ และหมายความรวมถึง
- อัฒจันทร์ หรือสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเพื่อใช้เป็นที่ชุมนุมของประชาชน
- เขื่อน สะพาน อุโมงค์ ท่อหรือทางระบายน้ำ อู่เรือ คานเรือ ท่าน้ำ ท่าจอดเรือ รั้ว กำแพงหรือประตู ที่สร้างติดต่อ
- ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย
3.2 ที่ติดหรือตั้งไว้เหนือที่สาธารณะและมีขนาดเกินหนึ่งตารางเมตร หรือน้ำหนักรวมทั้งโครงสร้างเกิน10 กิโลกรัม หรือ
3.3 ที่ติดหรือตั้งห่างจากที่สาธารณะ ซึ่งเมื่อวัดในทางราบแล้วมีระยะห่างจากที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของป้ายนั้นเมื่อวัดจากพื้นดิน และต้องมีขนาด พื้นที่ หรือน้ำหนัก 4 ลักษณะคือ
- ขนาดความกว้างของป้ายเกิน 50 เซนติเมตร หรือ
- ยาวเกินหนึ่งเมตร หรือ
- เนื้อที่ของป้ายเกิน 5000 ตารางเซนติเมตร หรือ
- มีน้ำหนักของป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้ายอย่างใดอย่างหนึ่งหรือทั้งสองอย่างรวมกันเกิน10กิโลกรัม หรือใกล้เคียงกับที่สาธารณะ หรือสิ่งที่สร้างขึ้นให้บุคคลทั่วไปใช้สอย
3.4 พื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถ สำหรับอาคารดังต่อไปนี้
- โรงมหรสพที่มีพื้นที่สำหรับจัดที่นั่งสำหรับคนดูตั้งแต่ 500 ที่ขึ้นไป
- โรงแรมที่มีห้องพักตั้งแต่ 30 ห้องขึ้นไป
- อาคารชุดที่มีพื้นที่แต่ละครอบครัวตั้งแต่ 60 ตารางเมตรขึ้นไป
- ภัตตาคารที่มีพื้นที่สำหรับตั้งโต๊ะอาหารตั้งแต่ 150 ตารางเมตรขึ้นไป
- ห้างสรรพสินค้าที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป
- อาคารขนาดใหญ่ (อาคารที่มีพื้นที่อาคารเกิน 2000 ตารางเมตร หรือมีพื้นที่อาคารเกิน 1000 ตารางเมตร โดยมีความสูงอาคารตั่งแต่ 15 เมตรขึ้นไป)
3.5 กฎหมายควบคุมอาคารที่ใช้บังคับมีหลักการที่สำคัญคือ
- เพื่อให้มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชน เช่น ความปลอดภัยด้านอัคคีภัย ด้านความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร
- เพื่อความสะดวก สบายในการใช้สอยอาคาร เช่น งานระบบประปา ไฟฟ้าแสงสว่าง ลิฟท์ ขนาดห้องน้ำ ขนาดห้องนอน ขนาดบันได ที่จอดรถยนต์ เป็นต้น
- เพื่อสุขภาพอนามัยที่ดี สิ่งแวดล้อมที่ดี เช่น การระบายอากาศ ระบบบำบัดน้ำเสีย การควบคุมผลกระทบระหว่างการก่อสร้าง (วัสดุตกหล่น ฝุ่นละออง) การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม
- เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของบ้านเมือง เช่น กำหนดระยะร่น ความสูง กฎหมายผังเมืองรวม เป็นต้น
3.6 การควบคุมอาคาร
ประเทศไทยเรามีการบังคับใช้กฎหมายควบคุมอาคารทั่วประเทศมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2479 ในพื้นที่ที่กำหนด เช่น เขตเทศบาล สุขาภิบาล องค์การบริหารส่วนจังหวัด (ในขณะนั้น) ออกเป็นกฎกระทรวงฉบับต่าง ๆ มาบังคับใช้ โดยแต่ละท้องถิ่นอาจจะออกเป็นเทศบัญญัติฯ ข้อบัญญัติฯ ให้มีการบังคับได้เป็นการเฉพาะท้องถิ่นของตนได้ ตามความเหมาะสมและเป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เช่น เทศบาลนครกรุงเทพ ออกเทศบัญญัติเทศบาลนครกรุงเทพ เรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2483
มีการปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติควบคุมอาคารมาเป็นลำดับตั้งแต่ปี พ.ศ.2479 พ.ศ.2522 พ.ศ.2535 และ 2543 ซึ่งใช้ในปัจจุบัน โดยจะมีการออกเป็นกฎกระทรวงบังคับในแต่ละเรื่อง แต่ละประเภทอาคาร เช่น กฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) บังคับเรื่องที่จอดรถยนต์, กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) บังคับใช้กับอาคารสูง (ความสูงตั้งแต่ 23.00 เมตร ขึ้นไป) และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่อาคารตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ขึ้นไป), กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ใช้บังคับอาคารทั่วไป และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 เป็นต้น
กฎกระทรวงฯ เทศบัญญัติฯ ข้อบัญญัติฯ เกี่ยวกับการควบคุมอาคารจะกำหนดในเรื่องต่าง ๆ เกี่ยวกับตัวอาคาร, ระยะร่น ความสูง ในการออกแบบก่อสร้างอาคารต้องศึกษาให้เข้าใจ เพื่อออกแบบอาคารให้ถูกต้องเป็นไปตามที่กำหนดไว้ และต้องดำเนินการตามขั้นตอนของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เช่น ก่อนจะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนอาคาร ต้องได้รับอนุญาตก่อน ตลอดจนตรวจสอบพื้นที่ตามผังเมืองรวม และกฎหมายสิ่งแวดล้อมด้วย เช่น อาคารอยู่อาศัยรวมตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป เป็นต้น
3.7 ขั้นตอนในการควบคุมอาคาร
- การขออนุญาตก่อสร้างอาคาร (ก่อนการก่อสร้างอาคาร)
- การควบคุมการก่อสร้างอาคาร (ขณะก่อสร้าง)
- การตรวจรับรองอาคาร หลังการก่อสร้างอาคาร (ก่อนเปิดใช้อาคาร)
3.8 การขออนุญาตก่อสร้างอาคาร (ก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน)
- ในกรุงเทพมหานคร
o อาคารสูงตั้งแต่ 5 ชั้น ขึ้นไป หรือสูงเกิน 15.00 ม., อาคารพิเศษ, อาคารสาธารณะ เช่น โรงแรม,โรงเรียน,โรงมหรสพ,โรงงาน ยื่นขออนุญาตที่กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม.2 (ดินแดง)
o อาคารสูงไม่เกิน 4 ชั้น เช่น ตึกแถว , ห้องแถว,อาคารอยู่อาศัย ,บ้านแฝด ,หอพัก ,อาคารชุด,แฟลต ,บ้านเดี่ยว ยื่นขออนุญาตที่ฝ่ายโยธา สำนักงานเขตต่าง ๆ (มี 50 เขต)
- พื้นที่นอกกรุงเทพมหานคร
o ยื่นขออนุญาตได้ที่ อบต. , เทศบาลทั่วประเทศ
3.9 ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร
- เตรียมเอกสารสำเนาโฉนด , สำเนาบัตรประชาชน , สำเนาทะเบียนบ้าน
- กรอกแบบฟอร์ม ชุดคำขออนุญาต ข.1 , กทม.1 (ตาม ม.39 ทวิ)
- แบบสถาปัตย์ ,แบบโครงสร้าง, และแบบงานระบบ จำนวน 5 ชุด (สถาปนิก วิศวกร ออกแบบตามข้อบัญญัติฯ กฎกระทรวงฯ)
- รายการคำนวณ จำนวน 1 ชุด
- ยื่นขออนุญาตต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
3.10 การควบคุมการก่อสร้างอาคาร
- ก่อนลงมือก่อสร้าง (เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว) ต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ของทางราชการมาตรวจสอบการวางผังตำแหน่งตัวอาคารก่อนทำการตอกเสาเข็มหรือทำเข็มเจาะ และก่อนตั้งเหล็กแกนเสริมของเสาต้องตรวจสอบแนวศูนย์กลางเสาและริมเสา เพื่อให้ได้ระยะช่วงเสา, ระยะห่าง
เขตที่ดินถูกต้องตามแบบด้วย (ตามกฎหมายจะมีระยะคลาดเคลื่อนได้ เช่น ช่วงเสาผิดระยะได้ไม่เกิน 5%, ผังบริเวณผิดระยะได้ไม่เกิน 20% แต่ต้องมีระยะเหลือสุทธิไม่น้อยกว่าเกณฑ์ตามกฎหมายกำหนด
- ต้องจัดทำสิ่งป้องกันอันตรายจากวัสดุตกหล่น, ฝุ่นละออง และบ้านพักคนงานพร้อมห้องน้ำ-ส้วม ที่ถูกสุขลักษณะ (ต้องขออนุญาตเป็นอาคารชั่วคราวด้วย)
- ต้องก่อสร้างให้ถูกต้องตรงตามแบบที่ได้รับอนุญาต (มีวิศวกร, สถาปนิก แล้วแต่กรณีควบคุมงาน)
(หากก่อสร้างผิดแบบ เจ้าของ สถาปนิก และหรือวิศวกรควบคุมงานจะต้องถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย)
3.11 การตรวจรับรองการก่อสร้างอาคาร
เมื่อการก่อสร้างอาคารเสร็จสมบูรณ์แล้ว (มีการติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัย, ระบบสุขาภิบาล, ประปา, ไฟฟ้า, ลิฟท์ และถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาต) เจ้าของอาคารสามารถยื่นขอให้ทางราชการมาตรวจสอบรับรองการก่อสร้างอาคารได้ตามแบบฟอร์ม กทม.4 หรือตามแบบฟอร์มที่ท้องถิ่นกำหนด (กรณี ตาม ม.32, กฎกระทรวง ฉบับที่ 5 พ.ศ.2537) (อาคารที่อยู่ในเกณฑ์ต้องขอใบรับรองการก่อสร้างอาคาร คือ อาคารพาณิชย์มีพื้นที่ตั้งแต่ 80 ตารางเมตร, อาคารโรงมหรสพ, โรงพยาบาล, โรงเรียน, อาคารชุด, อาคารสรรพสินค้า, สำนักงาน, โรงงาน, คลังสินค้า ฯลฯ) เมื่อผ่านการตรวจรับรองการก่อสร้างอาคารแล้วจะได้รับใบ อ.6 (ใบรับรองอาคาร)
4.สรุป
ในการก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์ กฎหมายควบคุมอาคารมีส่วนเกี่ยวข้องกับทุกระบบ ไม่ว่าข้อกำหนดตามกฎหมายควบคุมอาคาร ผังเมืองรวม กฎหมายสิ่งแวดล้อม กฎหมายอาคารชุด และตามข้อกำหนดของข้อบัญญัติฯ เทศบัญญัติฯ กฎกระทรวงฯ ซึ่งมีใช้บังคับในแต่ละพื้นที่ เพื่อที่จะได้อาคารที่มีความมั่นคงแข็งแรงและปลอดภัย ถูกต้องตามกฎหมาย และเพื่อประโยชน์แก่ทุกๆคน
กิตติกรรมประกาศ
บทความนี้สำเร็จได้ด้วยความกรุณาของท่านอาจารย์จากคณะวิศวกรรมศาสตร์มหาบัณฑิต สาขาการตรวจสอบและกฎหมายวิศวกรรม มหาวิทยาลัยรามคำแหงทุกท่าน ผู้ประสิทธิ์ประสาทวิชา ให้คำแนะนำเป็นอย่างดี ขอกราบขอบพระคุณอาจารย์ ผศ.ดร.วรานนท์ คงสง คณบดีคณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยรามคำแหงผู้ก่อตั้งคณะวิศวกรรมศาสตร์มหาบัณฑิต มหาวิทยาลัยรามคำแหง ตลอดจนบิดามารดาของข้าพเจ้า แหล่งความรู้ต่าง ๆ ผู้ให้การอนุเคราะห์ข้อมูล
เอกสารอ้างอิง
[1] พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
[2] http://www.thaicontractors.com
[3] ดร.วิรัช ศิลป์เสวีกุล
[4] http://www.koratcity.net/mainBuildLaw.htm
ประวัติผู้เขียน
นายธาตรี ชูเลิศลบธาตรี
ประวัติทางการศึกษา
วิศวกรรมศาสตร์บัณฑิต มหาวิทยาลัยรังสิต
การทำงานปัจจุบัน
Civil Engineer state railway of Thailand.
